召集多家房企开会！常州版改善型住宅规划或将出炉！

6月底，常州自然资源规划局官方网站发布了关于对《常州市改善型住宅规划管理实施意见》（征求意见稿）公开征求意见的公告，7月第一天，常州市局即刻组织召开开发企业意见征集会，将推动该政策的有效落地。

根据常州自然资源规划局官方网站的信息显示，市局召开改善型住宅规划管理政策开发企业意见征集会，并即将在近期正式出台《常州市改善型住宅规划管理实施意见（试行）》（以下简称《意见》）。7月1日，市局组织召开开发企业意见征集会，邀请了万科地产、龙湖地产、中建智地、新城控股、星河地产、嘉宏地产等17家房产开发企业参与座谈。

在会议上，用途管制处就《意见》出台的背景、意义及主要内容进行解读。

《意见》进一步优化了规划许可变更程序；探索新型开发模式，鼓励公众参与设计住宅产品，如户型定制、外立面风格、室内装修等。

此外《意见》进一步优化了容积率计算规则及明确了庭院类产品的建设路径，各房产开发企业也结合自身发展，提出进一步放开户内挑高比例、优化停车配建要求、建立部门联合工作机制等新的诉求。

下一步，市局用途管制处将充分吸收开发企业以及社会各界意见、建议，积极沟通对接，主动提质助企、持续提效惠企，加快政策落地，助推我市住区高质量发展。

在今年3月1日，根据江苏省住房和城乡建设厅发布的信息显示，《江苏省改善型住宅设计与建造导则》在近期正式发布。

文件中包含多项全新设计规定，其中对容积率、建筑高度、绿化率、户型设计、停车位等方面都做出了新的调整。

具体重点如下：

一、总平面布局

1.鼓励采用围合的布局形式

2.建筑高度变低，容积率调整：改善型住宅除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m,  容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8

3.改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离宜控制在200m以上，与城市快速路的距离宜控制在100m 以上

4.改善型住宅机动车位配置数量应与套型建筑面积相适应。宜参照下表

5.鼓励改善型住宅设置空间开敞、无围护结构的架空层作为休闲、健身、娱乐、学习、绿化等公共空间使用，但不得作为停车或车行交通空间使用

6.非机动车位停放、充电场所新规：需配备自动灭火、火灾自动报警系统、视频监控、热成像功能等

二、建筑面宽和高度

改善型住宅应合理控制建筑面宽和高度，并应符合下列要求:

●建筑高度小于等于24m，其最大连续面宽的投影不应大于70m。

●建筑高度大于24m，小于等于60m，其最大连续面宽的投影不应大于65m。

●建筑高度大于60m，其最大连续面宽的投影不应大于60m。

●不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽的投影上限值按较高建筑执行。 

三、景观设计

住区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1m²/人，并应符合《城市居住区规划设计标准》GB50180相关规定

四、会所配套

1.鼓励增设游泳池、图书馆、建设等设施

2.住宅应按规模配置以乒乓球台等小型设施为重点的体育健身设施和场地，设施种类不应少于4种

五、第四代住宅

鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体的绿化景观效果

六、套型及套内空间设计

1.改善型住宅户型设计应空间方正、动静分区、功能完善，套内建筑面 积应与功能空间数量、面积相匹配；当套内建筑面积大于120m² 时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等

2.改善型住宅应设置独立入户玄关，其使用面积不应小于3.0m² (不含 玄关柜),并为安全监控等预留点位。独立入户玄关的通行净宽不应小于1.2m, 进深不宜小于1.5m，并能满足搬运大型家具的需要

3.套内建筑面积大于150m²的户型，可以设置客厅挑空，增强住户居住体验

4.改善型住宅厨房使用面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6.0m², 鼓励采用全电气化厨房

5.改善型住宅入户门门洞高度不应小于2.3m，宽度不应小于1.2m，并应采用子母门；

七、交付

●改善型住宅应全装修交付，并对户型和装修选配做出要求

●改善型住宅应进行适老性专项设计

●户内应设置净水系统。分户式净水系统应设置前置过滤器和直饮水机

●装饰装修材料甲醛释放量不应低于《人造板及其制品甲醛释放量分级》GB/T 39600中E级，有条件时宜达到E级

●改善型住宅应按规定严格执行“一户一验”的分户验收制度。建设单位或监理单位应对关键分部分项工程进行专项检查。

●改善型住宅层高不应小于3.1m，三层以上改善型住宅层高不应大于3.6m；设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15m

八、建筑立面

● 改善型住宅外围护结构鼓励采用保温结构一体化或自保温体系

● 建筑高度大于27m的改善型住宅，当采用外墙外保温时，保温材料的燃烧性能等级应为A级

● 改善型住宅应提高防水工程等保修期限。在符合国家规定最低保修期限规定的基础上，地下工程、屋面工程、外墙等公共部位的防水保修期限不应低于10年。

6月底，根据常州自然资源规划局官方网站的信息显示，关于对《常州市改善型住宅规划管理实施意见》（征求意见稿）公开征求意见的公告正式发布。

征求意见稿中总计涵盖十条内容，其中更是明确提到：已经开工或产生销售行为的项目，经过蓄客也可以按照相关标准优化方案，以改善型住宅建设。

公告全文如下：

一、已经产生销售行为或已供应、部分开工建设的住宅项目，经辖市、区人民政府、常州经济开发区管理委员会认定为建设高品质、改善型住宅的，可按照《常州市高品质住宅规划管理实施意见（试行）》中的相关建设标准，根据项目实际需求、市场定位、限制因素等选择部分条款执行，优化工程设计方案，并依法办理规划许可手续。

二、优化规划许可变更程序。进行建设工程设计方案调整、建设工程规划许可变更时，按照国家法律法规采取公示、公告等形式征求社会意见。

三、支持探索新型开发模式。土地出让后，在确保安全、消防及满足国家法律法规及有关标准、规范的前提下，公众可参与设计住宅产品，如户型定制、外立面风格、室内装修等。

四、一层庭院类产品应在规划方案总平面图中对庭院进行标注，并按程序进行批前公示。一层庭院内的绿化面积不计入地块绿地率。

五、住宅首层主要公共出入门厅可不计算容积率，且不作为公建配套的计算基数。

六、与住宅套内空间连接，具有储藏等居住附属功能的地下室、半地下室，其结构顶板高出室外地坪小于2.2米的，可不计算容积率且不作为车位、公建配套的计算基数。

七、设置下沉式天井用于公共空间或以改善地下室、半地下室室内环境的住宅建筑，当天井面积大于9平方米，天井的地面标高视同该建筑的室外地坪标高，该地下室、半地下室的容积率计算规则按本意见第六条执行。

八、本意见未明确的，按《常州市高品质住宅规划管理实施意见（试行）》等其他有关规定执行，本意见与其他有关规定不一致的，以本意见为准。

九、溧阳市、金坛区可参照执行。

十、意见自印发之日起施行。