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量大质优 集中供地大幕拉开

来源:网络

发表:2021-05-07

浏览量:2621

备受关注的土地供应“两集中”新规近日在多个城市陆续落地,根据各地目前已摆上“货架”的首批集中供地清单,预计未来20多个热点城市近期土地出让总价有望超过万亿元,今年第一波集中拿地大潮来临。

一大批出让地块在路上

“集中供地”新政主要涉及“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,同时2021年发布住宅用地公告不超过三次。

自2月23日天津率先发布“集中供地”新政后,多个城市随后分别发布了2021年住宅用地集中供应相关文件。4月15日,长春首场土地集中出让已落下帷幕,表明“两集中”供地模式的第一枪正式打响。

据不完全统计,目前已有22个城市公布了2021年首批集中供地的面积,合计4064.03万平方米。已有12个城市明确首批集中出让土地的日程表,大部分集中在4月下旬至5月上旬。长春、广州、无锡、天津、北京、杭州、长沙、重庆等地已经明确挂出首批集中出让地块的正式出让公告,上海、南京等地发布了预公告。

其中,广州将集中出让48宗地块,土地面积达到了393.6公顷,天津和杭州分别集中出让58宗和57宗地块,土地面积均超过300公顷,北京则明确首批集中供应30宗项目,共涉及12个区,其中朝阳区10宗,建设用地面积约41公顷,无锡市自然资源和规划局计划出让16幅地块,共计94.93万平方米。

易居中国执行总裁丁祖昱表示,从首批已经正式发布出让文件的城市来看,除无锡、长沙外,其余城市土地供应力度均很大,占2020年全年宅地供应面积的比重超35%,尤其是北京和广州,分别为56%和55%,其次是天津,比重也达45%,总体供地节奏快于往年同期平均值。

优质地块频频登场

除了量大外,质优也成为本次土地集中供应的特点之一。监测数据显示,3月以来挂牌的住宅地块中,起拍单价超过1万元/平方米的高单价土地有85宗,其中位于集中供地重点城市的有62宗,分布在北京、广州和无锡三个城市。

特别是在北京,起拍单价超过3万元/平方米的地块有16宗之多,分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区,其中,海淀和朝阳供地达12宗,占北京此次集中供地幅数的四成。

在这些地块中,不乏曾因关注度过高而遗憾退出的优质地块,例如,去年底因“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌出让方式引发社会热议,并被中止出让的两宗海淀区树村地块,也在首次集中挂牌之列,根据本次出让公告,树村12号地块起始价55.9亿元,折合楼面价约67220元/平方米;树村13号地块起始价62.1亿元,折合楼面价约67229元/平方米。同样经历“回炉重造”的还有金盏乡小店村3005-02、3005-08两宗地块,本次出让折合楼面价也达到5.1万元/平方米。

此外,无锡挂牌的16宗宅地均设置了最高限价,其中超过1万元/平方米的地块有8宗。不过,丁祖昱表示,鉴于当前无锡楼市热度较高,房企拿地增加土储的意愿十分强烈,大部分地块大概率会以封顶价成交。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账,北京推出的地块合计起拍价1036亿元,广州合计起拍价901亿元,天津合计起拍价503亿元,无锡合计起拍价228亿元。累计来看,第一批入市地块起拍价已经超过6000亿元,叠加即将出台的上海、深圳等城市,预计未来热点城市第一批卖地有望超过万亿元。

土地市场将分化

从4月15日长春首场土地集中出让情况来看,与以往分散式的拿地相比并没有出现明显变化,总体保持稳定。溢价成交的只有6宗地,其中仅有1宗地触及最高限价,而该次土拍足足出让了38宗地块。这在一定程度上说明房企对于集中供地政策还持观望态度,而前期准备不足、市场预期不佳也是房企谨慎拿地的一大因素。

相较于成交平淡的长春,克而瑞预计,近期土拍焦点将集中在北京、广州、天津、无锡、绍兴、义乌、温州等热点城市,土地价格将依然居于高位。展望未来,在调控越发严厉的背景下,房企投资态度仍将保持谨慎。“两集中”新政落地后,一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化为两个赛道,企业在不同类型的城市投资策略、投资方式也将有所区别。

短时间内大批量的土地供应,无疑对企业的资金链将是巨大的考验。张大伟认为,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。

多数房企对集中供地的反应较为积极,他们认为新政有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期,但在供地节奏趋同背景下,房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。

土地供应新规之下,房企在调整拿地节奏、拿地方式也在发生改变。对此,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,在当前形势下,冷静客观、审慎拿地已成为大多数房企2021年的策略。叠加“三道红线”等因素,房企之间合作拿地案例或将增多。

中原地产市场分析师卢文曦则认为:“再大的房企也不可能兼顾所有地块,总有兼顾不到的地方,那么此时中小企业就有拿地机会。给予中小房企一定开发产品的机会,也可以丰富市场产品,防止大房企垄断市场,有利于楼市稳定健康运行。”

此外,同策研究院分析师汪恒认为,集中供地将引导房企重新排兵布阵,优化城市布局。土地集中供应,使得房企短期能同时调动的资金量有限,降低了单场土拍整体的土地竞争强度,同时通过调控单场土拍供地的结构,优质热点地块与远郊地块搭配供应,降低整体土拍溢价率。而目前土地集中涉及多个热点城市,房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市,从而引导房企进行城市群优化布局。