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关于二手房交易风险提示

来源:原创

发表:2021-03-03

浏览量:35551

二手房交易流程复杂、涉及交易金额较大、买卖双方不确定性较多,

为了您的交易安全,请谨慎选择自行交易,

在二手房交易中,常见的交易风险如下:


1、公证买卖的风险:

1.1常见现象:

1、买方因自身原因不愿意办理过户手续,要求卖方做委托公证手续给买方,后续交易手续由买方自行完成;

2、投资客户全款购买房屋,要求卖方做委托公证手续,后续投资客户自行找客户购买办理手续。

1.2可能产生的风险:

1、卖方的风险:

1)可能存在委托公证后,受托人(买方)一房二卖的情形:房屋委托公证手续办理后,受托人可凭公证书将房屋出售给任何人,若受托人与多个新购买方签订合同,骗取定金或房款,将由产权人承担法律责任。

2)可能存在受托人长期不办理过户,卖方再购买房屋税费多出的风险:若受托人长期不办理过户手续,房屋产权仍为卖方的名字,若卖方再次购买房屋,则按二套房及以上会导致契税多出的风险。

3)可能存在买方利用委托公证炒房赚取差价的行为:可能出现买方联合介绍人故意压低出售价格,诱导卖方收定金,做委托公证后再次寻找购买方赚取差价的情形。

4)可能出现卖方房款损失:办理委托公证后,受托人可使用委托公证书将房屋过户给任何人,若办理委托公证时卖方没有收到全部房款,可能出现受托人私下收取房款不支付给卖方的情形。

5)可能出现卖方成为被执行人的风险:若后期在受托人使用公证委托书将房屋过户给任何人的过程中出现违约或是交易不成,造成对方起诉甚至强制执行,卖方存在成为被告或是被执行的人风险。

2、买方的风险:

1)房屋被查封不能交易的风险:办理公证手续后,若卖方存在债权债务纠纷等情形被诉讼的,可能会存在房屋被查封不能交易的情形。若买方已经将全部房款支付给卖方,可能存在因查封不能交易卖方违约无力退还购房款的风险。

2)卖方银行卡冻结的风险:若买方一次性支付房款给卖方,留取卖方银行卡划转房款,可能会出现卖方因债权债务纠纷等情形卡内资金被冻结收不回的情况。

3)政策风险:房屋所有权没有发生转移前,若因新政等原因导致税费增加或不能过户的风险。

4)卖方起诉风险:若卖方控诉买方利用委托公证炒房等情况,买方可能存在潜在的时间成本、资金成本及承担相应的法律责任等风险。

5)卖方违约或一房两卖风险:房屋所有权没有发生转移前,产权证仍是卖方的名字,若卖方违约自行将房屋再次出售给其他人,可能存在买方钱款无法追回的情形。
1.3、防范措施:

买卖公证委托手续无论是对于卖方还是买方,都存在非常大的风险,若是正常买卖房屋,请务必选择按正常的房屋转移登记过户手续交易。也可选择规范、有承诺保障的大型房产中介机构办理。


2、买卖房屋过程中将房屋反抵押的风险

2.1、常见现象:

1、正常的民间借贷关系,债务人以房屋为其债务做担保办理抵押登记。

2、公证买卖,买方要求卖方将产权未实际转移的房屋反抵押给自己。

3、投资客只支付定金或是部分房款,要求卖方将房屋做反抵押给自己。

2.2、可能产生的风险:

1、卖方的风险:

1)将单纯的买卖关系转变成复杂的债权债务关系,将卖方与买方平等的关系,转变成对卖方不利的债务人与债权人的关系。

2)产权未转移前办理反抵押给买方,后期交易不成,若买方以自己抵押权人的身份不撤销抵押,卖方房屋无法再次出售交易,陷入被动状态。

3)可能会出现抵押权人恶意不配合解除抵押登记,强迫卖方降价或是胁迫卖方强卖他人。

4)反抵押金额若高出卖方实际收取的款项,给卖方造成不必要的财产损失。

5)可能会出现欺骗卖方为他人债务提供担保或是连带责任办理反抵押,造成卖方房子无法正常交易,造成卖方违约,更甚者可造成卖方房子被查封、冻结,卖方本人也有成为失信被执行人的风险。

2、买方的风险:

买方在卖方要出售的房屋上设立抵押权,当登记的抵押权与未登记的所有权冲突时,买方优先实现抵押权。

2.3、防范措施:个人无法辨识交易的安全性时,不做房屋抵押登记。或选择规范、有承诺保障的大型房产中介机构办理不动产抵押登记手续,规范抵押登记行为,保证买卖双方利益。
特别备注:在房屋交易的过程中,买方提前支付首付房款帮卖方还贷款时,买方提出做反抵押以保障购房资金安全,是合理的要求,卖方应予以配合。


3、交易资金不监管的风险

3.1、常见现象:为了保障房屋交易资金安全,常州政府要求房屋交易实行资金监/托管服务,房屋交易时买卖双方至政府指定银行签署资金监/托管协议并办理交易资金监/托管。部分卖方为了提前拿到全部或部分购房款,与买方沟通交易资金不全监/托管,直接支付给卖方。
3.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)房屋在交易过程中出现查封、冻结等限制交易的情况,房款未全监/托管,卖方无法顺利办理过户手续,无法收到剩余房款,还将面临诉讼及高额违约赔偿。

2)在房屋交易过程中,若因非买卖双方的原因造成交易无法顺利进行(银行政策、税费政策、政府政策、不可抗力等),若资金未选择全监/托管的,甲方将面临不能及时退款给乙方的风险。

2、买方的风险:

1)房屋在交易过程中出现查封、冻结等限制交易的情况,房款未全监/托管,买方既无法顺利办理过户手续,又无法收回已支付的房款,给买方造成巨大的损失。

2)在房屋交易过程中,若双方出现意外或其他不确定情况,包括但不限于产权人去世、产权人离异对财产分配有异议、买方贷款人资质出现问题等,买卖双方不能够及时止损并可能加大纠纷的处理难度,也可能造成买卖双方产生其他损失或一方违约的赔偿。

3)在房屋交易过程中,若因非买卖双方的原因造成交易无法顺利进行(银行政策、税费政策、政府政策、不可抗力等),若资金未选择全监/托管的,乙方将面临不能及时回款的风险。
3.3、防范措施:交易资金不监/托管无论是对于卖方还是买方,都存在非常大的风险,买卖房屋请选择交易资金全部监/托管。


 4、买方首付帮卖方还贷款的风险


4.1、常见现象:卖方产权转移过户前需归还某银行房屋贷款,卖方无资金还款,与买方沟通使用首付款协助卖方归还该房屋贷款。
4.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)在房屋交易过程中,若因买卖双方违约或非买卖双方的原因造成交易无法顺利进行(银行政策、税费政策、政府政策、不可抗力等),甲方将面临不能及时退款给乙方的风险。

2)若因上述原因造成交易无法顺利进行,则卖方贷款已还,卖方资金使用方面将受到限制。


2、买方的风险:

1)在房屋交易过程中,若因买卖双方违约或非买卖双方的原因造成交易无法顺利进行(银行政策、税费政策、政府政策、不可抗力等),乙方将面临不能及时回款的风险。

2)在房屋交易过程中,若双方出现意外或其他不确定情况,包括但不限于产权人去世、产权人离异对财产分配有异议、买方贷款人资质出现问题等,买卖双方不能够及时止损并可能加大纠纷的处理难度,也可能造成买卖双方产生其他损失或一方违约的赔偿;

3)可能出现房子有多笔欠款,买方支付的钱只能解押其中一个,解除一笔还有其他笔,轻则延误交易,重则钱房两空。

4)可能出现交易过程中卖方房屋被查封无法交易,买方已支付的帮卖方还款的房款不能收回的情况。
4.3、防范措施:1、买方用首付款帮卖方还贷款是房屋交易中常见的现象,风险也是整个交易中最大的,若是正常买卖房屋,尽量让卖方自行归还房屋贷款(卖方可选择第三方合规的金融机构垫资)。

2、为保障交易安全,买方首付款帮卖方还贷款,也可通过大型中介机构介绍购买相关的交易还款保险服务或通过第三方合规的担保机构。


5、房屋买卖交易签署阴阳合同低报税的风险

5.1、常见现象:1、买卖双方为了节省交易税费,签署阴阳合同或直接低于实际成交价格签订买卖合同和交税。
2、部分不合规中介机构或经纪人为体现自己的“专业”“为客户着想”等,主动引导买卖双方签订阴阳合同节省交易税费。
5.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)为节省交易税费签署阴阳合同或直接签署低于实际成交价的买卖合同,可能会造成买方按低报税的买卖合同支付购房款,卖方有协助偷税漏税的违法行为,很难通过诉讼拿到实际成交价差额部分的房款。若差额部分在交易前已支付的情况下,买方也可能通过诉讼追回。

2)低报税属于偷税漏税行为,损害国家利益。纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。

3)偷税漏税(低报)是损害国家利益的行为,可能导致合同无效,无效的合同不能约束买卖双方,买方可以随意违约或是拒绝履约合同,卖方损失得不到赔偿。4)此行为被举报或查实后,可能会影响卖方的信用情况。


2、买方的风险:

1)在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。若出现卖方违约或房屋被查封等情况,买方支付的未体现在合同上的房款,可能存在不能收回的情况。

2)低报税属于偷税漏税行为,损害国家利益。纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。

3)偷税漏税(低报)是损害国家利益的行为,可能导致合同无效,无效的合同不能约束买卖双方,卖方可以随意违约或是拒绝履约合同,买方损失得不到赔偿。

4)此行为被举报或查实后,可能会影响买方的信用情况。

5)签订阴阳合同低报税,购房发票上的价格为低报税的房价,若房屋再次出售时,可能造成税费多交的风险。
5.3、防范措施:买卖双方应杜绝签订阴阳合同及低报税行为,以防因小失大。在房屋交易时请选择规范、有承诺保障的大型房产中介机构办理不动产权属转移登记手续,规范交易流程,保障买卖双方交易安全。


6、高评高贷的风险

6.1、常见现象:部分不合规中介机构或经纪人为促成房屋交易,承诺买方可以低首付或0首付购房,隐瞒银行和评估机构真实成交价,签订高于实际成交价的买卖合同,从而贷更多的钱变相降低首付。
6.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)高于成交价贷款是一种骗贷行为,会被银行列入黑名单,甚至会触犯刑法。

2)高于实际成交价签订买卖合同,可能导致交易税费增加。

3)可能出现银行或评估机构最终审批额度不足,后期买方需自行增加首付,造成买方无力购买违约的情形。

4)可能会造成交易无效,造成卖方金钱、时间的损失。


2、买方的风险:

1)高于成交价贷款是一种骗贷行为,会被银行列入黑名单,甚至会触犯刑法。

2)高于实际成交价签订买卖合同,可能导致交易税费增加。

3)可能出现银行或评估机构最终审批额度不足,后期买方需自行增加首付,造成买方无力购买违约的损失。

4)可能会造成交易无效,造成买方金钱、时间的损失。

5)可能会出现卖方要求按高报税(高于实际成交价)的合同履行,导致买方必须按不真实的高价购买房屋或支付高额的违约金,也可能掉进卖方和中介设计的高评高贷陷阱。

6)可能会出现中介承诺不能兑现,买房违约支付高额违约金的情形。
6.3、防范措施:高评高贷无论是对于卖方还是买方,都存在非常大的资金和违法违规的风险,买卖双方应按实际成交价格签约、贷款,拒绝违法违规行为和中介诱导。在房屋交易时请选择规范、有承诺保障的大型房产中介机构办理不动产权属转移登记手续,规范交易流程,保障买卖双方交易安全。


7、限制交易的房屋风险

7.1、常见现象:

1、常见的限制交易的情形有:房屋产权证不满2年或4年被政府列入限售范围的;安置房无产权证的;安置房有产权证但政府列入限售范围的;房屋有抵押未解除无法交易的;房屋被查封无法交易等。

2、限制交易的房屋,买卖双方不知道情况而签订了买卖合同,或知道相关情况签订买卖合同时约定达到交易条件时再进行交易的。

7.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)若不知道房屋限制交易而签订了买卖合同的,可能造成卖方违约而赔付买方高额违约金的情形。

2)在交易过程中,因房屋限制交易,无法及时办理过户手续,可能会造成不能及时回款、面临赔偿及法律责任的承担等。

3)在限制交易状态下签订的买卖合同,可能造成合同无效,若买方不想购买违约而被法院支持,影响正常收房款的情形。

4)限制交易的房屋,若卖方低价出售,可能造成房屋拿证或具备交易条件时房价快速升值而低售的损失。


2、买方的风险:

1)若不知道房屋限制交易而签订了买卖合同的,可能造成卖方违约而不能赔付买方违约金的情形。

2)在交易过程中,因房屋限制交易,无法正常办理过户手续,可能会造成已支付的房款不能收回的风险。

3)限制交易的房屋,若买卖双方约定具备交易条件时再交易的,因交易周期较长,可能会出现意外或其他不确定情况,包括但不限于产权人去世、产权人离异对财产分配有异议、买方贷款人资质出现问题等,可能造成买方资金损失或卖方违约购买不成。

4)限制交易的房屋,可能造成卖方具备交易条件时因房价快速升值而违约不出售被法院支持,买方不能获得赔偿的情形。若买方再次购买房屋,房价快速上涨买方购房成本增加的风险。
7.3、防范措施:
房屋买卖时可选择专业的房产中介机构进行服务,规范买卖合同的签订,在签约前可让中介机构进行房屋产权调查,确定是否满足交易条件。


8、交房不专业的风险

8.1、常见现象:

1、在未办理产权转移过户的情况下提前交房;

2、交付房屋时不核查水电气物业等欠费情况或户口迁出情况;

3、交付房屋时未按合同仔细核对留下的附属设施设备或物品被更换的;

4、交付房屋时未发现房屋本身漏水情况,或房屋向楼下漏水的情况;

5、买卖双方因互相信任不实地验收交房,不签订交房协议或签订买卖合同时未约定交房保证金的。

8.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)卖方在未办理产权转移过户的情况下提前交房,合同中对尾款支付时间若没有明确约束,可能出现房屋尾款拖欠支付的问题。

2)若提前交房,可能存在房屋内装修设施、家具家电等被破坏、损坏的风险,改变房屋结构可能存在安全隐患。由于产权未发生实际转移,类似风险及安全隐患的责任承担方依然是卖方。

3)若提前交房,因使用人对房屋使用不当造成他人人身伤害或是财产损失的,产权人需要承担相应的赔偿或相关法律责任。

4)若提前交房,可能存在买方违约,而损坏房屋装修、设施设备,拒不赔偿或无法追偿的情形。


2、买方的风险:

1)在未办理产权转移过户的情况下提前交房,若后期房屋出现被限制交易的而买卖不成的情形,买方已对房屋进行装修的,可能会出现装修款的损失。

2)交付房屋时不核查水电气物业等欠费情况或户口迁出情况,可能会存在大额欠费情况,也可能会出现卖方户口一直不肯迁出影响买方户口迁入的情形;

3)交付房屋时未按合同仔细核对留下的附属设施设备,可能会造成卖方未按合同约定,多带走应留下设施设备的损失。

4)交付房屋时未发现房屋本身漏水情况,或房屋向楼下漏水的情况,可能会出现自己需重新装修、自己修漏的损失。不符合交付条件型交房纠纷:交付房屋漏水、家具家电更换、损坏、带走原本约定留下的家具家电等。

5)买卖双方因互相信任不实地验收交房,不签订交房协议的,可能会出现以上买方的各种损失情况。若在签订买卖合同时未约定并留交房保证金,可能出现以上买方的各种损失卖方拒赔的情况。
8.3、防范措施:

1、在签订买卖合同时,签订房屋如实告知书,全面了解房屋实际情况,并约定留交房保证金。

2、在签约时卖方同意留下的设施设备,拒绝口头答应,应全部详细填写在房屋交易附属设施设备清单上。

3、房屋交付时,应全面核查房屋状况、设施设备情况、户口及费用结清情况,并签订交房协议。

4、在房屋交易时可选择规范、有承诺保障的大型房产中介机构进行服务。常居地产扎根龙城12载,房屋交易十六大承诺服务保障,为您的安家保驾护航,让您交房无忧。


9、买方定金炒房或中介赚差价风险

9.1、常见现象:

1、买方签订房地产买卖合同后,找各种“合理理由”要求将房屋过户给第三人名下。

2、中介冒充购房客户,恶意压低房价,付定金或全部房款后,找各种“合理理由”要求将房屋过户给第三人名下。

9.2、可能产生的风险:1、卖方的风险:

1)收取一部分定金将房屋交付给所谓的“购买方”,房屋在提前交付期间可能会出现提前装修,房屋存在被改装、破坏、损坏甚至灭失的风险。

2)房屋在所谓的“购买方”找下家出售的过程中,会有不同的人看房,可能会出现家具家电被破坏、损坏甚至丢失的风险。

3)会出现“购买方”利用市场不透明或卖方不了解行情,恶意压低房价甚至联合中介恶意压低房价,损害卖方利益。

4)付定金或是全部房款后,可能存在所谓的“购买方”与多个新购买方签订合同,骗取定金或房款等,还会造成卖方形式上的“一房多卖”,给产权人带来不必要的麻烦,甚至有承担法律责任的风险。

2、买方的风险:

1)支付定金后,若产权人不同意将产权过户给支付定金外的其他人,则买方就只能违约或是将房子过户至自己名下,造成买方预料之外的损失或是负担。

2)在房价稳定或是市场降价的时候,买方支付定金后若不能顺利找到真正的购买方在约定时间办理手续,则面临着违约赔偿责任。

3)支付定金炒房赚取差价,属于违法违规的行为,可能面临法律风险。
9.3、防范措施:

1、定金炒房或是中介赚差价在市场上普遍存在,卖方在出售房屋时应多方面比较后定出售价格,也可至常州真房源平台—常居地产官网:www.cfang.com,查询同小区、同面积段的市场出售价格进行参考。

2、房屋出售可选择规范的房产中介公司挂牌登记,常居地产对客户十六大服务承诺之“不吃差价”,为让不动产交易更透明、更高效、更省心而不懈努力。